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[부동산투자] 투자용 주택 구입

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다. 예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다. 모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 그다음 주택수리 공실률 비용

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다. 지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자. 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다. 필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

[부동산 가이드] 주택 렌트시 주의 사항

남가주는 여전히 셀러 마켓이라는 통계가 나왔다. 집값 하락 폭이 크지 않고 리스팅 기간도 그리 길지 않다. 일부 인기 지역은 팬데믹때보다 덜하지만, 여전히 많은 바이어의 경쟁에 아직도 치열한 오퍼 경쟁을 뚫어야 하고 마음에 든 집을 놓치는 상황이 일어난다. 주택시장 전망이 어두워지고 모기지 이자율이 계속 올라가면서 많은 바이어가 렌트를 연장하며 주택 구매를 기다리고 있다. 높은 집값과 주택 공급 부족은 임대료 상승에 영향을 미쳐 세입자들이 비싼 렌트비와 오퍼 경쟁에 이중으로 시달리고 있다. 질로(Zillow)가 제공하는 임대료 지수에 따르면 LA 인근 지역 중간 임대료가 2905달러까지 치솟았다. 이런 흐름에 따라 여유 자본으로 투자용 주택을 구입해 렌트 수입을 얻는다면 좋은 결정이 될 것이다. 아파트 경우 매니지먼트 회사가 수십, 수 백개 유닛의 테넌트를 관리하는 반면, 주택 렌트는 한 주인과 테넌트끼리의 계약이 이루어진다. 이때 에이전트나 전문 매니지먼트 회사를 통해 테넌트를 구할 수 있지만, 요즘은 다양한 웹사이트들을 이용해 직접 테넌트를 구할 수 있게 됐다. 좋은 테넌트를 구하려면 렌트비 책정이 가장 중요하다. 내가 가지고 있는 주택이 학교, 공원이나 마켓 등이 가까운지, 교통이 편리한지 아닌지에 따라 주위 시세보다 낮게 또는 높게 받을 수 있다. 테넌트는 소득 증명서, 은행 명세서, 크레딧 리포트와 과거 임대 기록 등이 필요하다. 팬대믹 기간 동안 렌트비를 제대로 내지 않고 문제를 일으킨 테넌트들로 인해 요구하는 조건들이 더욱 까다로워졌다. 테넌트의 신청서에 적힌 인적 사항으로 이런 배경을 확인할 수 있다. 또한 범법 사항, 퇴거나 파산을 한 사실이 있는지 등을 확인해 볼 수 있다. 소득이 렌트비보다 3배 많고 크레딧 점수가 좋은 테넌트를 최우선으로 본다. 테넌트의 크레딧 리포트는 신청한 날로부터 2주 내로 받는 것이 좋다. 테넌트는 렌탈 보험을 들어야 한다. 테넌트를 위해서도 필요하지만, 집주인을 보호하기 위한 보험이기도 하다. 집주인의 이름을 반드시 넣어서 한, 두 달 뒤에 몰래 취소하는 일을 예방하고 1년 뒤 보험 갱신을 안 할 경우 등 문제 시에 집 렌트 계약을 파기할 수 있다는 것을 반드시 계약서에 명시해야 한다. 가끔 체크를 주고 키를 받은 후에 그 체크가 부도가 나는 경우가 있기 때문에 시큐리티 디파짓과 첫 달 렌트비는 반드시 캐셔스 체크나 머니 오더로 받아야 한다. 또 테넌트가 이사를 들어오기 전 함께 인스펙션해서 고장이 나거나 고쳐야 할 부분이 있으면 증거를 남겨놓아야 계약 기간 종료 후 서로 간의 책임이 분명해 문제가 생기지 않는다. 여러가지 경제 상황으로 주택 구매를 쉽게 결정할 수 있는 상황은 아니지만, 투자용 주택을 사면 좋은 수익을 낼 기회가 될 수 있다. ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 주택 렌트 렌트비 책정 투자용 주택 주택 구매

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

몇 년 전에 사서 나 자신이 실제로 살아온 집을 최근에 팔았는데, 그 사이에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만 달러까지, 부부의 경우에는 이익금의 합계 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건은 주택구매 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제 거주를 해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 투자용 주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다. 그렇다고 하면 2년마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만 달러에 집을 사서 2년 후에 80만 달러에 팔면 30만 달러가 남아 25만 달러가 세금면제가 되고, 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제된다. 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선 비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다. 일례로 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구매하여 함께 3, 4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만 달러에 팔게 되었는데, 이 경우에 세 사람에게 모두 1인당 최대 25만 달러(합계 최대 75만 달러)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 이 면제 조항은 대부분 독신 소유주 또는 부부가 가장 자주 설명되거나 사용되고 있지만, 미혼 공동소유자도 이 면제조항을 적용할 수 있다. 여기서 매매 후 이익 즉 자본이익이 30만 달러일 경우, 세 사람의 직장인들은 각각 10만 달러씩 이익을 나누어 가지고 이에 대한 세금은 각각 최대 25만 달러까지 면세가 적용되므로 세금을 일절 내지 않아도 된다. 그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 산 주택의 경우 세 사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 세 사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 대다수 회계사와 부동산업자들의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만 달러까지, 그리고 아들 25만 달러 포함 합계 75만 달러까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다. 또한, 부부 두 사람의 이름으로 주택을 50만 달러에 구매하여 거주하면서 1년 6개월이 지난 시점에서 60만 달러로 매매하여 매매이익이 10만 달러가 된 경우 1년 6개월에 해당하는 기간을 날짜 계산하여 그만큼 세금혜택을 받을 수 있다. ▶문의: (661) 373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 특별주택판매세금 면제 주택 매매 투자용 주택

[부동산 가이드] 인디언 팜스 골프단지

코로나로 인해 어려운 가운데도 세월은 흘러 어느덧 2021년도 마지막 주가 되었다. 지난 한 해 동안 정말 많은 일이 있었고 참으로 바쁘게 시간을 보낸 것 같다. 우리 동네 팜스프링스에도 겨울이 되어 지난 한 주 동안 많은 비가 내려 사막의 공기가 아주 신선하다. 샌하신토산과 샌골고니아산에 눈이 하얗게 쌓여서 산에서부터 불어오는 차가운 바람이 코끝을 시리게 한다. 팜스프링스 다운타운에도 크리스마스 캐롤이 울려 퍼지지만 올해는 참으로 조용한 크리스마스를 보낸 것 같다. 타주에서 대학을 다니는 막내아들과 직장을 다니는 세 딸들과 볼수록 흐뭇한 사윗감이 성탄을 맞아 집으로 다니러 와서 지난 일주일간은 삼시 세 끼 음식 장만하는 것도 보통 일이 아니었다. 행복한 힘겨움이 이런게 아닐까? 지난 한 해 동안 믿고 부동산 거래를 맡겨 준 분들이 점점 많아져서 정신없이 바쁘게 일을 했다. 힘들지만 감사하고 거래를 하나씩 끝날 때마다 뿌듯한 성취감을 느꼈다. 10년 전 팜스프링스로 이주하면서 20년 넘게 하던 교육사업을 그만두고 낯선 곳에서 새롭게 부동산 일에 도전하면서 불안하고 두려웠던 기억이 난다. 강산이 한 번 변한다는 10년의 세월을 팜스프링스 구석구석을 누비고 다니며 어느덧 팜스프링스 전문 부동산 에이전트로 자리매김을 했다. 팜스프링스에서 10년의 세월을 보내며 얻은 것들이 많이 있지만 그중 내 인생을 바꿔 놓은 것은 하나님을 인격적으로 만난 사실이다. 예전에 귀하게 여겼던 가치관들이 전부 바뀌고 삶의 목적과 열심히 일하며 살아가는 이유가 모두 바뀌는 계기가 되었다. 세상을 보는 눈도 달라지고 사람을 대하는 태도도 달라지게 되었다. 나에게 세상의 무엇과도 바꿀 수 없는 든든한 백그라운드가 생긴 것이다. 팜스프링스의 부동산 열기는 아직도 여전히 뜨겁다. 많은 손님들이 집을 구입하려고 찾고 있지만, 여전히 매물이 부족해 대기하는 중이고 마켓에 집을 내놓으면 며칠 만에 높은 가격에 팔린다. 예전에는 은퇴를 앞둔 바이어들이 대부분이었지만 요즘은 젊은 사람들도 이 동네로 이주하거나 투자를 목적으로 집을 구입하는 경우가 많이 있다. 오늘은 많은 한인들이 에어비앤비로 투자하기 원하는 인디언 팜스 골프단지를 소개한다. 코첼라 뮤직 페스티벌과 스테이지 코치 뮤직 페스티벌이 바로 한 블럭 거리에서 열리고 커뮤니티 수영장, 퍼블릭 골프장과 식당, 호텔 등 여러 부대 시설을 갖추고 있다. 1980년대에 지은 집부터 2021년도 새집까지 단독 주택과 콘도가 있으며 RV파킹 거라지가 있는 집들도 있다. 단지 내 HOA가 여러 개가 있으며 대부분 단기 렌트가 가능하지만 안되는 집도 있다. 이 단지 내 집을 구입 할 때는 꼭 세부 사항들을 잘 아는 현지인 에이전트를 통해서 구입하기를 권한다. 물론 가드가 있는 게이트 커뮤니티다. HOA는 300달러 선으로 저렴한 편이다. HOA마다 조금씩 차이가 있지만 앞마당 관리와 인터넷이 포함된다. 올해 들어서 라퀸타, 팜데저트, 캐테드럴 시티 등 여러 도시에서 단기 렌트에 관한 규제가 심해지면서 단기 렌트가 가능한 인디언 팜스에 투자용 주택을 구입하기가 쉽지는 않다. 콘도는 20만 달러대면 구입이 가능하고 단독 주택은 40만 달러대부터 60만 달러대까지인데 골프장 뷰, 개인 수영장이 있는지에 따라 가격 차이가 있다. ▶문의: (760)895-7755 소피 리 / 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장부동산 가이드 골프 인디언 부동산 거래 투자용 주택 뮤직 페스티벌

워싱턴 투자주택 구입비율 50% 증가

투자용 주택 구매 수요가 주택리스팅을 고갈시키고 주택가격을 끌어올리는 원인이 되고 있다. 부동산매매업체 레드핀의 최근 보고서에 의하면 올 3분기(2021년 7-9월) 워싱턴 지역 매매 주택의 7.2%가 투자용 주택 구매였다. 이는 작년동기의 4.9%에 비해 47% 증가한 것이다. 메릴랜드 볼티모어 지역도 작년 3분기 8.2%에서 올 3분기에는 12.1%로 50% 가까운 증가세를 보였다. 전국적으로 3분기 투자용 주택 구매량은 9만215채로 전체 구매주택의 18.2%를 차지했다. 이는 전년동기 11.2%는 물론 올 2분기 16.1%에 비해서도 크게 상승한 것이다. 조지아주 애틀란타(32%), 애리조나주 피닉스(31.7%), 노스 캐롤라이나주 샬롯(31.5%), 플로리다주 잭슨빌(28.3%), 마이애미(28.1%), 네바다주 라스베이거스(28.0%) 등은 투자주택 비율이 전국적으로 가장 높았다. 작년말부터 셀러들의 리스팅이 예년에 비해 활발했으나, 투자자들이 주택시장에 몰리면서 리스팅 매물을 싹쓸이하고 있다. 지난 11월 리스팅 재고량은 전년동월대비 22%, 2019년 동월대비 41%나 줄었다. 일부 기관투자자들은 서부지역의 타운 전체의 리스팅을 구매하며 주택매매시장 근간을 흔들고 있다. 레드핀의 바이어 주택수요지수가 2017년 이후 최고치를 찍은 가운데, 투자자들의 가세로 주택공급시장은 붕괴 직전에 몰렸다는 지적도 나오고 있다. 기관과 개인을 막론하고 투자용 주택 구매자는 주택 실수요자에 비해 훨씬 유리한 조건을 갖추고 있다. 투자용 주택 거래의 76.8%는 전액 현금거래였다. 과거의 주택투자 그룹은 주로 콘도나 타운하우스 등 첫주택 구매자와 경쟁하며 주택을 구매했으나, 최근에는 싱글하우스 투자가 주를 이루고 있다. 투자용 주택 구매의 74.4%가 싱글하우스, 콘도와 코압이 16.9%, 타운하우스가 5.4%, 아파트가 3.4%였다. 김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com투자주택 구입비율 워싱턴 투자주택 투자주택 비율 투자용 주택